律师介绍

葛翠寒律师 葛翠寒律师,女,1984年1月出生,大连海事大学民商法学硕士。在基层人民法院及高级人民法院工作多年,历任书记员、法官助理、助理审判员、民一庭审判员及副庭长。承办过数百宗案件,擅长商事合同纠纷案件、离婚纠纷案件、... 详细>>

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律师姓名:葛翠寒律师

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房屋买卖

一般的买房流程是怎样的?

  摘要:随着时下房价的暴涨,一栋房屋可能需要一个家庭的大半积蓄,所以购房时应谨慎小心。想要防止买房过程中被受骗,就必须事先了解买房常识,这样将有助于你买到放心房。那么一般的买房流程是怎样的?

  一、明确目标

  买房流程名列前茅步要考虑的是:买房用来做什么,如果用来自住,则需要考虑以下因素: 购买的是新房还是二手房;是否靠近公交车站;看病、购物是否方便;孩子上学距离是否适当;房屋周边环境如何;距离市核心多远。当然,所有设想成立的前提条件是,您应该明确预算。确定好这一步,就可以着手准备看房了。

  二、实地看房

  实地看房,具体应该考虑以下几方面的因素:开发商的口碑;楼盘本身的容积率、楼间距、绿化率;户型的得房率、采光通风、是否渗水、交付标准;项目周边生活配套是否方便;楼盘周边是否有高压线等各方面污染情况。

  三、付款方式

  付款方式分为:一次性付款、分期付款、按揭付款、公积金贷款。

  一次性付款:这是较为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠,如是现房则能很快获得房屋的产权,如果是期房则这种付款方式价格较低。同时,一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险大。

  分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款,是比较吸引人的付款方式。它的好处是能够缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。但坏处是分期付款随着付款期限的延长,利率越高,房款额比一次性付款的房款额高。

  按揭付款即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的有效手段。优点是可以筹集到所需资金,实现购房愿望,花明天的钱圆今天的梦。缺点则是目前手续繁琐、限制较多。

  居民购房除了动用历年的积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决,目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的“组合贷款”已是购房普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理,毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多,若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。

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  四、鉴定认购书

  认购书主要内容包括:

  1、认购物业;2、房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价;3、付款方式(一次付款、按揭付款);4.认购条件(定金数额、鉴定正式条约时间与地点、付款地点、帐户)。

  签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,告知购房者签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

  五、保险与公证

  在商品经济活跃的今天,房地产买卖活动受到越来越多人的重视,公证日益显示其重要性。公证是根据具体要求,凭借专业知识,对当事人双方进行严格的审查,从而起到预防纠纷、减少诉讼的作用。通过公证,用一系列严格的程序对此审查、把关,把购买风险降到较低,同时对促进双方认真履约也起到举足轻重的作用。

  六、签订合同

  签订购房合同时一定要慎重对待,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证。在签合同之前,您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房,根据规定,发展商已经不需要再办理“销售许可证”,而改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》。要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后,您还需要交纳一定数额的定金。在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来。您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、审查付款情况等等。

  七、验收房屋

  房屋验收应注意一下几个方面:(1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧;(2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边);(3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音;(4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。(5)窗边与混凝土接口有无缝隙?(6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?(7)窗户玻璃是否完好?(8)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?

  八、物业管理

  物业管理费到底包含哪些方面呢?管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。此外,物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理,成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应,按照定价主体和形成途径不同,物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

  九、产权过户

  《城市房地产开发经营管理条例》中规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”房屋买卖的所有权过户和转移登记,一般在购房者购房后,由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。



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